Процедура перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое регламентирована главой 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс).
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения либо через многофункциональный центр представляет следующие документы:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение – необязательно к предоставлению, если право собственности зарегистрировано в ЕГРН;
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения) – необязательно к предоставлению;
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение – необязательно к предоставлению;
5) проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления документов, а не позднеечем через 3 рабочих дня со дня принятия решения– заявителю должен быть выдан документ, подтверждающий принятие данного решения.
Документо переводе или об отказе в переводе помещения подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
В случае, если требовалось переустройство, перепланировка илипроведение иных работ, документом, подтверждающим окончание перевода помещения, будет являться акт приемочной комиссии, организованной органом местного самоуправления.
Следует отметить, что к проведению мероприятий по переводу помещений законом установленыопределенные требования и запреты.
Так, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях:
- если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома;
- есликвартира расположена выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Не допускается:перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение, а также перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
С 1 апреля 2024 года вступают в силу изменения, внесенные в главу 3 Жилищного кодекса Федеральным законом от 19.12.2023 № 608-ФЗ, согласно которым органы местного самоуправления, осуществляющие перевод или согласование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, в срок не позднее 5 рабочих дней с даты утверждения (подписания) акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки, в том числе в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или обратно, обязаны направить в электронной форме в Росреестр заявление об осуществлении кадастрового учета или кадастрового учета и государственной регистрации права заявителя на перепланированное помещение с приложением к нему необходимых документов, включая сведения об уплате заявителем госпошлины.
Таким образом, новым законом определен момент окончания перевода жилого помещения в нежилое и обратно, в том числе после перепланировки, которым является внесение измененных сведений в ЕГРН; определены документы, подтверждающие завершение перепланировки и переустройства помещений; установлена обязанность по подготовке технического плана по результатам проведения перепланировки, а также обязанность органа местного самоуправления, уполномоченного на согласование перепланировки, представить в Росреестр заявление об осуществлении учетно-регистрационных действий в отношении перепланированного помещения.